Meerjarenonderhoud

Werken met een meerjarenonderhoudsplan (MJOP)

Meerjarenonderhoud

Op basis van het MJOP kan de eigenaar of beheerder een onderhoudsbeleid opstellen, de onderhoudskosten in kaart brengen en bepalen welke budgetten gereserveerd moeten worden voor onderhoud.

Voordelen MJOP

• Inzicht in toekomstige onderhoudswerkzaamheden
• Inzicht in toekomstige onderhoudskosten
• Realisatie en behoud van gewenste onderhoudskwaliteit
• Voorkomen ongewenste onderhoudsuitgaven
• Beperken ongewenste situaties en onnodige overlast
• Waardebehoud en mogelijk waardeontwikkeling gebouw

Onderdelen MJOP

Het MJOP stelt van alle onderhoudsgevoelige elementen van een gebouw vast wanneer, hoe vaak en welke onderhoudswerkzaamheden noodzakelijk zijn om de staat van onderhoud van het gebouw op een bepaald gewenst conditieniveau te houden of te krijgen.

Een MJOP bestaat uit de volgende onderdelen:

• Bouwdelen:
  Alle onderhoudsgevoelige elementen van een gebouw maken deel uit van het MJOP. Zoals gevel (kozijnen, voegwerk, metselwerk), dak (dakbedekking of -pannen, dakgoten), vloeren, fundering, installaties (verwarming, warm- en koud water, ventilatie, liften).
• Aard van het onderhoud:
  Beschrijving van de ingreep (bijvoorbeeld schoonmaken, herstellen, vervangen).
• Tijdstip:
  Jaar waarin de onderhoudsingreep uitgevoerd wordt.
• Cycli:
  De interval waarbinnen het onderhoud herhaald wordt (bijvoorbeeld jaarlijks, elke 5 jaar, elke 25 jaar, etc.). Dit is onder andere afhankelijk van de conditie van het bouwdeel, de toegepaste materialen, producten, technieken, etc.
• Kosten:
  De kosten die gemoeid zijn met het uitvoeren van de onderhoudsingrepen, waarbij rekening gehouden kan worden met mogelijke subsidies (bijvoorbeeld bij verduurzamingsingrepen).

Looptijd MJOP en bijstelling of aanpassing

Een MJOP beloopt vaak 10 of 15 jaar, maar ook langere termijnen (25 of 30 jaar) zijn mogelijk. Bovendien is een MJOP een planning, wat betekent dat het MJOP ook tussentijds aangepast kan worden. Afhankelijk van de conditie en het degradatieverloop van bouwdelen kunnen ingrepen worden uitgesteld, naar voor gehaald of gewijzigd (bijvoorbeeld vervanging in plaats van reparatie).

Ook kunnen veranderende wensen of eisen zorgen voor aanpassingen. Zo kan een eigenaar er bijvoorbeeld voor kiezen om het gebouw in kleine stapjes energieneutraal te maken en deze ingrepen te verwerken in het MJOP voor de komende jaren.

MJOP: dynamisch stuurmiddel vastgoedonderhoud

Als uit het MJOP blijkt dat er over enkele jaren geïnvesteerd moet worden in bijvoorbeeld kozijnvervanging of verduurzaming, dan kan hier tijdig budget voor worden gereserveerd. Een andere optie is om de overige onderhoudswerkzaamheden in aangepaste vorm of op een ander tijdstip uit te voeren.

Zo kan de opdrachtgever een gespreid onderhoudsbeleid voeren en voorkomen dat hij onverwacht voor hoge uitgaven komt te staan. Een MJOP is dus geen statisch document, maar een dynamisch sturingsmiddel voor het onderhouden van vastgoed.